Рынок премиальной недвижимости замедляется, но не останавливается: Италия в центре внимания инвесторов

Обобщенный анализ последних отчетов Knight Frank подтверждает неуклонный интерес сверхбогатых инвесторов к Риму и Милану

После продолжительного периода активного роста цены на премиальное жилье продолжают идти вверх, но уже с более умеренными темпами. При этом ситуация значительно разнится в зависимости от региона, сегмента и конкретного города. Об этом свидетельствуют данные из серии отчетов Knight Frank за первое полугодие 2026 года (Глобальный индекс цен на жилье, Прайм Глобал Сити Индекс, Глобальное суперпремиум-интеллект и Европейские сигналы по жилой недвижимости), дающие полную картину мирового, европейского и итальянского рынков недвижимости.

Цены возрастают, но с учетом инфляции динамика отрицательная

Индекс Глобальный индекс цен на жилье, отслеживающий 55 основных рынков мира, зафиксировал в первом квартале 2026 года средний номинальный рост цен на 1,4% в годовом исчислении. Это самый низкий показатель с третьего квартала 2024 года. Но 91% отслеживаемых рынков всё еще показали положительный номинальный рост.

Основная проблема — инфляция. С учетом инфляции реальные цены упали в среднем на 1,8% в годовом выражении. Инфляция продолжает поглощать номинальный рост, и для устойчивого восстановления потребуется дальнейшее снижение процентных ставок и ослабление инфляционного давления.

Кто лидирует, а кто падает:

• Турция впереди по номинальному росту (+26,2%), но из-за высокой инфляции реальный рост там отрицательный (-3,5%).
• Среди лидеров по номинальному росту также Венгрия (+21,4%), Северная Македония (+16,7%), Португалия (+16,5%) и Хорватия (+16,1%).
• Испания занимает седьмое место с ростом на +13,9%, показывая реальный плюс на 10,1%.
• В нижней части списка — материковый Китай (-6,3%) и Канада (-5,0%).

Азия доминирует на мировом рынке премиального жилья (Прайм)

Индекс Прайм Глобал Сити Индекс (47 городов мира) показал средний рост цен на премиум-недвижимость на 2,0% за 12 месяцев. Рынок стал более селективным: инвесторы обращают внимание на фундаментальные показатели конкретных городов, а не на общий мировой тренд.

Ключевые города:

• Токио показал невероятный годовой рост на +44,4% (абсолютный лидер), однако за последний квартал упал на -8,6%, что свидетельствует о завершении фазы бурного роста. За 5 лет рынок Токио вырос на 126,4%.
• Среди лидеров азиатские рынки: Манила (+19,9%), Дубай (+13,0%), Сеул (+11,3%), Сингапур (+9,8%), Мумбаи (+8,2%).
• За 5 лет Дубай стал лидером по росту — астрономические +180,7%.
• Аутсайдеры: Ванкувер (-10,4%), Торонто (-9,5%), Гуанчжоу (-8,9%), Пекин (-7,3%), Шанхай (-7,2%). Лондон также остается в минусе (-4,0% за год и -5,1% за 5 лет).

Сегмент сверхпремиума (Супер-Прайм): Дубай лидирует, Нью-Йорк и Гонконг наращивают темпы

В сегменте сверх-роскоши (сделки от 10 млн долларов) в первом квартале 2026 года зафиксировано 636 сделок в 12 ключевых городах на общую сумму 11,4 млрд долларов (средняя цена объекта — 18,6 млн долларов).

• Дубай сохраняет абсолютное лидерство: 193 сделки на 3,43 млрд долларов (+35% за квартал). Однако Knight Frank отмечает, что этот пик пришелся на январь-февраль, до усиления регионального конфликта в конце февраля 2026 года.
• Гонконг занял второе место (94 сделки на 1,84 млрд долларов).
• Нью-Йорк — на третьем месте (90 сделок на 1,67 млрд долларов, рост на +58% за квартал).
• Эти три города сформировали почти 60% всех сверх-премиальных сделок в мире. Лондон увеличил количество сделок до 45 (836 млн долларов), но все еще далек от своих показателей 2022 года.
• 
  

Европа: курортные направления выросли на 60% за 5 лет

На европейском рынке премиальной недвижимости меняется профиль покупателя. Доля европейцев (без учета британцев) сократилась до 40%, в то время как активизировались британцы и американцы.

• Британцы составляют около трети международного спроса: помимо Монако и Лазурного Берега, они активно приобретают объекты в Мадриде, Ибице и Тоскане.
• Американцы активно инвестируют в Милан, Ибицу и Алгарве.
• Рост цен за 5 лет: В курортных районах («солнечные») цены выросли колоссально — Алгарве (+60% с 2020 года), за ним следуют Прованс, Марбелья, Майорка, Ибица и Сен-Тропе. Среди городов лучшую пятилетнюю динамику показывают Цюрих и Милан.

Важно учитывать валютный эффект: для американца или швейцарца приобретение в еврозоне в настоящее время обходится «дешевле» с учетом курсовой разницы.

Италия: массовый рынок растет, Милан корректируется, а Рим блеснет

В глобальном контексте Италия показывает различные результаты в зависимости от города и сегмента:

• Массовый рынок (Mainstream): Италия занимает 27-е место в мире с годовым номинальным ростом +5,2% (реальный рост +2,8%). Это выше показателей Германии, Франции и Великобритании.
• Милан (Премиум-сегмент): Занял 32-е место из 46 с показателем -0,9% за год. Это не спад, а нормализация после мощного пятилетнего ралли, за который цены в Милане выросли на +36% (7-е место в мире). Международный спрос со стороны американцев и британцев на Милан остается высоким.

Рим — звезда европейского рынка

Отдельный отчет Knight Frank и агентства ReLiving посвящен Риму. По данным PIRI 100, в 2025 году премиальная недвижимость в Риме выросла на 5,5%, подняв столицу Италии на 23-е место в мире — выше Мадрида, Парижа и Нью-Йорка.

Что привлекает инвесторов в Рим:

1. Иностранцы: Основной спрос формируют покупатели из Великобритании, США, Франции, Польши и Северной Европы. Британцы часто переводят в Рим налоговое резидентство, а американцы покупают престижные вторичные дома. Важную роль играет итальянская «flat tax» (фиксированный налог для богатых резидентов).
2. Отельные бренды: В город приходят крупнейшие мировые бренды роскоши. После W Rome и The Rome EDITION открываются Rosewood, Four Seasons, Mandarin Oriental, Bulgari и Six Senses.
3. Популярные районы: Локация Виа Венето — Виа Бикколати, районы Триесте-Пинчиано, Париоли, EUR и Аппиа Антика (последняя привлекает ценителей приватности и исторических вилл).

Цены в Риме: Премиальные объекты с отделкой продаются по цене от 10 000 до 15 000 евро за кв. м (в районе "Золотого треугольника" / Tridente — еще дороже). Это делает Рим крайне конкурентоспособным по сравнению с Лондоном, Парижем или Женевой. Самый популярный формат — жилье «под ключ» с высоким классом энергоэффективности, «умным домом», консьержем и парковкой. Острый дефицит таких готовых объектов и подталкивает цены в Риме вверх.