Итальянский рынок недвижимости: рост цен и изменение спроса

Отчет Real Estate DATA HUB указывает на то, что сектор недвижимости в Италии входит в более зрелую стадию развития. Основными факторами роста становятся энергоэффективность жилья, повышение привлекательности южных регионов страны и растущий интерес покупателей к более просторным домам и квартирам.

В то время как многие европейские страны остаются осторожными в инвестициях и уделяют большое внимание качеству активов, Италия завершила 2025 год с впечатляющими результатами: количество сделок на рынке жилой недвижимости выросло на 9,5%, цены увеличились на 3,5% по сравнению с предыдущим годом, а средний срок продажи объекта составил около 150 дней. Эти данные представлены в тринадцатом выпуске отчета Real Estate DATA HUB, подготовленного аналитическими подразделениями REMAX Italia, RYZE и 24MAX.

Прогнозы на 2026 год

Прогнозируется, что в 2026 году рынок продолжит расти, однако темпы увеличения будут более умеренными. Основную поддержку обеспечат устойчивые фундаментальные факторы. Для покупателей ключевыми становятся качество жилья, его энергоэффективность и способность сохранять стоимость в долгосрочной перспективе.

По мнению генерального директора REMAX Italia Дарио Кастильи, рынок жилья в Италии становится более зрелым и информированным. Несмотря на повышенные требования к объектам, спрос остается высоким, поскольку недвижимость продолжает рассматриваться как надежный и стратегически важный актив.

Энергоэффективное жилье дорожает и продается быстрее

Энергоэффективность перестала быть лишь экологическим трендом и стала значимым экономическим фактором. В 2025 году продажи объектов с энергетическим классом A и B выросли более чем на 25% по сравнению с данными двухлетней давности.

Цена таких объектов в среднем выше на примерно 40% по сравнению с жильем с низкой энергоэффективностью. Однако они продаются быстрее: сроки экспозиции на рынке примерно на 8% ниже средних значений.

«Зеленые» ипотечные кредиты становятся выгоднее

Дополнительное стимулирование происходит со стороны банковского сектора. Во второй половине 2025 года фиксированные процентные ставки по так называемым «зеленым» ипотечным кредитам, предназначенным для покупки энергоэффективного жилья, снизились примерно до 2,19%.

Ежемесячные платежи по таким кредитам в среднем на 15% ниже, чем по стандартным ипотечным программам. Совместно с более низкими расходами на содержание недвижимости это делает энергоэффективное жилье привлекательным не только с экологической, но и с финансовой точки зрения. Кроме того, европейские стандарты по энергосбережению уже сегодня оказывают заметное влияние на поведение покупателей.

Южная Италия становится новым центром роста

Одним из ключевых событий 2025 года стало укрепление позиций южных регионов Италии и островов. В то время как север и центр страны показывают стабильные темпы роста, юг продемонстрировал лучшие результаты за весь период наблюдений.

На это влияют несколько факторов: доступные цены на недвижимость, возрастающая популярность удаленной и гибридной работы, а также хорошие перспективы роста стоимости жилья в будущем.

Эксперты считают, что речь идет не о краткосрочном росте, а о долгосрочном изменении рыночных тенденций. Льготы по налогам, высокое качество жизни и более доступные цены по сравнению с центральными и северными регионами привлекают молодых покупателей, которые видят в этих территориях значительный потенциал.

Покупатели предпочитают более просторное жилье

Трехкомнатные квартиры остаются самым популярным типом жилья в стране, приходящимся на 37,35% спроса. Однако предпочтения покупателей постепенно сдвигаются к более просторным объектам.

На сегодняшний день квартиры с четырьмя комнатами и дома или квартиры с пятью и более помещениями совместно формируют почти 38% спроса. Это отражает изменение представлений о жилье: жилое пространство должно быть местом для отдыха, работы, спорта, обучения и общения одновременно.

Этот тренд особенно заметен в центральных и южных регионах. В центре Италии четырехкомнатные объекты составляют около 20% сделок, а на юге — 27%. Жилье с пятью и более комнатами достигает доли 22% в центре страны и 30% в южных регионах. Это связано с тем, что здесь увеличение жилой площади остается более доступным по цене.

Коммерческая недвижимость: ставка на обновление городов

Сектор коммерческой недвижимости завершил 2025 год рекордными результатами. Главным изменением стало не только увеличение инвестиций, но и качественное преобразование рынка.

Офисная недвижимость, торговые объекты, логистические комплексы и гостиничный сектор все чаще рассматриваются как инструменты экономического развития и реновации городов.

Розничная торговля

Сектор розничной недвижимости вырос на 46% по сравнению с 2024 годом, достигнув исторического максимума. Основной объем инвестиций пришелся на объекты за пределами городских центров, которые обеспечили около 80% всех сделок.

Востребована концепция «центров впечатлений», объединяющая покупки, развлечения и гастрономию. Наибольший интерес инвесторов вызывают аутлеты, премиальные торговые улицы и современные торговые центры.

Гостиничный бизнес

Гостиничный сектор стал вторым по темпам роста, увеличившись на 20%. Особенно популярны проекты value-add, предполагающие реконструкцию старых офисов и исторических зданий в высококлассные отели.

Такая стратегия удовлетворяет растущий спрос на качественный туристический продукт и решает проблему неэффективных объектов. Существенная часть инвестиций направляется в премиальные и люксовые сегменты.

Рим сокращает отставание от Милана

Логистическая недвижимость привлекла около 2 млрд евро инвестиций, что на 30% больше, чем в предыдущем году. Почти весь объем финансирования — 98% — предоставили иностранные инвесторы.

Основными критериями выбора объектов остаются энергоэффективность, экологичность и высокое качество активов. Логистический рынок постепенно расширяется за пределы традиционного доминирования Милана: ставки аренды в районе Рима приближаются к миланским. Дополнительный импульс развитию придает сегмент дата-центров, который быстро растет.

Офисный рынок: меньше объемов, выше требования

Инвестиции в офисную недвижимость сократились на 14%, достигнув около 1,8 млрд евро. Снижение объемов не отражает полной картины.

На рынке наблюдается тенденция «flight-to-quality» — спрос сосредотачивается на объектах категории Grade A с ESG-сертификацией, находящихся в деловых районах. Уровень вакантности таких помещений остается низким: около 3% в Милане и 1,6% в Риме.

Владельцы современных и экологичных объектов имеют стабильный спрос и могут рассчитывать на премию к стоимости, в то время как менее качественная недвижимость потеряет конкурентоспособность.

По мнению главы институциональных отношений RYZE Лауры Пьянтаниды, рынок становится все более избирательным. Инвесторы и арендаторы предпочитают объекты, сочетающие высокое качество, экологичность, инновации и гибкость использования. Проекты реновации и переосмысления существующих зданий сегодня являются главным источником создания стоимости, усиливая разрыв между наиболее привлекательными активами и объектами, не соответствующими новым требованиям рынка.