Как поступить, если арендатор-должник исчез из поля зрения?
Что предпринять, чтобы защитить свои интересы и вернуть неоплаченные арендные платежи?
Сдача недвижимости в аренду может приносить стабильный доход, но как быть, если арендатор перестал платить и не выходит на связь? Неуплата — это частая проблема для владельцев недвижимости, и важно правильно её решать, чтобы защитить свои права. Ситуация усложняется, если должник внезапно исчезает и не отвечает на звонки и письма.
Рассмотрим, какие действия можно предпринять в такой ситуации, какие юридические инструменты помогут выселить должника и взыскать задолженность, а также как грамотно зафиксировать факт его отсутствия.
Что делать, если арендатор не платит?
Перед обращением в суд стоит попытаться урегулировать вопрос мирно. Задолженность иногда может быть вызвана уважительными причинами: временные финансовые трудности, болезни или иные жизненные обстоятельства.
❖ Первый шаг — связаться с арендатором, чтобы выяснить причину задолженности. Это можно сделать по телефону, электронной почте, через мессенджеры или при личной встрече.
❖ Второй шаг — направить официальное уведомление с требованием оплатить долг. Это лучше сделать заказным письмом с уведомлением о вручении или используя электронную подпись (например, PEC в Италии). В письме указать:
- ссылку на договор аренды и обязательство своевременно оплачивать,
- сумму долга и период неоплаты,
- крайний срок (обычно 15 дней) для оплаты,
- предупреждение о возможных юридических последствиях.
Если реакции не последовало, переходите к более решительным мерам.
Как выселить должника?
Когда мирные методы не работают, начинается процедура судебного выселения за неуплату. В Италии это регулируется статьёй 658 Гражданского процессуального кодекса, но и в других странах имеются аналогичные процедуры.
Выселение происходит в несколько этапов:
1. Подача судебного иска
Арендодатель через адвоката подаёт заявление в суд с требованием о выселении и взыскании долга.
2. Судебное заседание
Если арендатор приходит в суд, он может попросить отсрочку для уплаты долга ("срок на исправление ситуации", несколько месяцев в Италии).
Если не появляется, суд выносит решение о выселении автоматически.
3. Консолидация решения
Судья назначает дату, когда арендатор обязан освободить жильё.
4. Принудительное выселение
Если арендатор не покидает жильё добровольно, судебный пристав с полицией проводит принудительное выселение.
Одновременно можно внести информацию о должнике в реестр, чтобы предупредить других арендодателей.
Что делать, если арендатор исчез и не отвечает?
Бывает, арендатор просто пропадает: не отвечает на звонки, переезжает, не оставляя нового адреса, и не даёт о себе знать. В этом случае его можно официально признать недоступным (irreperibile).
