Плесень в квартире: когда можно не платить аренду

Если квартира покрыта плесенью, арендатор в определённых случаях имеет право покинуть жильё без уплаты арендной платы. Но перед этим обязательно нужно уведомить арендодателя.

Согласно статьям 1578 и 1581 Гражданского кодекса Италии, арендатор имеет право на расторжение договора аренды без предварительного уведомления и без штрафов, если квартира становится непригодной для проживания из-за плесени и представляет угрозу для здоровья.

Когда можно отказаться от уплаты аренды

Плесень может быть основанием для отказа от уплаты арендной платы, только если она делает жильё полностью непригодным для проживания, вынуждая арендатора покинуть его.

Если же плесень затронула только часть квартиры (например, одну комнату), арендатор может потребовать снижение арендной платы, пропорционально утрате возможности пользоваться частью недвижимости.

Почему плесень — серьёзная проблема

Согласно решению суда Триеста №162/2019, даже незначительное наличие плесени снижает качество жизни в квартире, ухудшает санитарное состояние помещения и портит его внешний вид. Это расценивается как существенный дефект, который даёт право на снижение арендной платы.

Если плесень существенно ухудшает условия проживания и нарушает договор, арендатор может требовать расторжения контракта или снижения аренды, при условии, что он не знал и не мог знать о наличии таких дефектов на момент заключения договора.

Кроме того, арендодатель может быть обязан возместить ущерб, вызванный дефектами жилья, если не сможет доказать, что не знал о них при передаче квартиры.

Медицинская справка, подтверждающая вред здоровью от плесени, может служить дополнительным доказательством, даже если формально она не входит в перечень обязательных документов.

Нужно соглашение сторон

Простого наличия плесени недостаточно, чтобы арендатор самостоятельно отказался от уплаты аренды. Снижение или приостановка платежей должно быть согласовано с арендодателем или назначено судом.

Судебная практика не всегда признаёт за арендатором право одностороннего отказа от оплаты. В частности, Верховный суд Италии (постановление №18987 от 27.09.2016) постановил, что арендатор обязан платить аренду, если помещение ещё можно использовать, пусть даже частично.

Обязанности арендодателя

Арендодатель обязан предоставить жильё в хорошем состоянии, соответствующее нормам и пригодное для жизни. Поэтому устранение плесени и связанных с ней проблем ложится на его ответственность.

Арендатор, со своей стороны, обязан проводить текущий уход за жильём и соблюдать условия договора.

Если виноват сам арендатор

Если плесень возникла из-за неправильного поведения арендатора — например, он плохо проветривал помещение или не соблюдал правила эксплуатации, — он сам несёт ответственность за последствия. В такой ситуации отказ от оплаты аренды будет считаться нарушением, и арендатор может получить статус неплательщика.

Если же причина плесени не зависит от арендатора — например, из-за протечек сверху или плохой гидроизоляции, — устранять проблему обязан собственник жилья.

Что делать, если в арендованной квартире плесень

Тактика арендатора зависит от степени серьёзности проблемы. Вот какие действия возможны:

• Потребовать снижение арендной платы, договорившись с арендодателем или обратившись в суд.

• Требовать компенсацию ущерба, если арендодатель не принял своевременных мер.

• Расторгнуть договор без предварительного уведомления, если квартира признана непригодной для проживания и опасной для здоровья (на основании ст. 1578 и 1581 ГК).

• Если плесень вызвана проблемами в общедомовых помещениях, можно обратиться с претензией к управляющей компании или кондоминиуму.

Как действовать в случае появления плесени

Главное правило: арендатор не должен действовать в одностороннем порядке. Нельзя просто перестать платить аренду без согласования с владельцем или решения суда.

Исключение — тяжёлые случаи полной непригодности жилья. В остальных случаях арендатор рискует оказаться неправым, даже если страдает от плесени.