Рынок офисной недвижимости в Милане: в поисках качественных объектов

В 2024 году на рынке офисной недвижимости Милана было поглощено около 380 000 кв. м, из которых 115 000 кв. м – в четвертом квартале. Это на 14% меньше, чем в предыдущем году. Согласно последнему отчету компании Ipi, снижение показателей связано не столько с падением спроса, сколько с ограниченным предложением офисов высокого класса (A/A+) и сложностями в градостроительном регулировании, затрудняющими запуск новых проектов.

Сделки с офисами премиум-класса

Наиболее значительное влияние на объемы сделок оказал дефицит качественных объектов, особенно в престижных районах Милана. Как и в 2023 году, в этом году было заключено всего три сделки площадью более 10 000 кв. м, при этом 72% общего поглощения пришлось на офисы класса A/A+.

Самыми востребованными остаются CBD (Central Business District), Porta Nuova и CityLife, где качественные офисные помещения быстро находят арендаторов. Инвесторы продолжают фокусироваться на премиальных активах, а застройщики ориентируются на реконструкцию старых зданий, поскольку новые проекты сталкиваются с бюрократическими барьерами.

Уровень вакантности

Вакантность продолжила снижаться и составила 9,5% в среднем по городу и 2,5% для офисов класса A/A+. Около 43% поглощенных площадей (171 000 кв. м) пришлось на центр города и CBD, а на периферийные районы – 62 000 кв. м (16%).

Снижение уровня вакантности свидетельствует о стабильности рынка, хотя нехватка качественных объектов сдерживает рост. Арендаторы становятся все более избирательными, выбирая здания с высоким уровнем экологической устойчивости (ESG) и соответствующие современным стандартам энергоэффективности.

Арендные ставки и рыночные тренды

Ограниченное предложение офисов высокого класса способствовало росту арендных ставок в деловом центре Милана.

• В четвертом квартале 2024 года арендные ставки на офисы премиум-класса (prime) в CBD достигли 730 €/кв. м в год, а в некоторых случаях превысили 800 €/кв. м в год для сертифицированных зданий LEED и WELL.
• Доходность остается стабильной: 4,5% чистая для prime-активов и 5,9% для качественных объектов вторичного рынка.

Прогноз на 2025 год

В 2025 году ожидается избирательный рост рынка:
✔️ Концентрация сделок в сегменте high-end
✔️ Рост предложения благодаря проектам редевелопмента
✔️ Фокус на экологичные и технологичные офисные пространства

Компании продолжают отдавать предпочтение современным, энергоэффективным и адаптируемым под гибридные форматы работы офисам.

Несмотря на ограниченное предложение и сложные регуляторные условия, рынок офисной недвижимости Милана остается одним из самых динамичных в Европе, с высоким спросом и стабильным интересом со стороны институциональных инвесторов.