Как работает процедура выселения за неуплату аренды

Процедура выселения за неуплату аренды — это юридический механизм, позволяющий собственнику недвижимости добиться освобождения помещения. Если арендатор не платит арендную плату или дополнительные расходы (например, коммунальные платежи), владелец имущества может защитить свои права, инициировав процедуру выселения за неуплату. Для этого составляется акт об уведомлении о выселении, который должен быть подготовлен адвокатом. Этот документ обязывает арендатора освободить помещение в установленный срок и содержит повестку в суд, где будет подтверждено выселение.

Как осуществляется выселение за неуплату

Процедура выселения за неуплату регулируется статьями 658 и последующими Гражданского кодекса Италии. Законодательство предусматривает специальную процедуру, которая позволяет арендодателю в случае неуплаты арендной платы добиться:

- досрочного расторжения договора аренды;
- освобождения и возврата недвижимости;
- взыскания задолженности по арендной плате.

Если арендатор не выполняет обязательства по оплате аренды или коммунальных расходов, собственник может оперативно предпринять меры для защиты своих прав. Важно действовать быстро, чтобы избежать накопления большой задолженности, которая усложнит взыскание средств. Пропуск одного платежа может быть случайностью или временной проблемой, но если неуплата достигает двух месяцев, это уже серьезный сигнал для собственника.

Условия для инициирования выселения

Для начала процедуры выселения за неуплату необходимо выполнение двух условий:

1. Наличие письменного и зарегистрированного договора аренды.
2. Факт неуплаты арендатором арендной платы или дополнительных расходов.

Выселение невозможно, если договор аренды не был оформлен письменно и зарегистрирован в налоговом органе. Устные договоренности или оплата аренды «вчерную» не дают права на выселение. В таких случаях собственнику придется прибегнуть к другой форме защиты — иску об освобождении помещения от незаконного занятия.

Что касается неуплаты, существуют различия в зависимости от типа аренды:

- Жилая аренда: Согласно статье 5 Закона № 392/78, достаточно неуплаты одной месячной арендной платы или задолженности по коммунальным расходам на сумму, эквивалентную как минимум двум месяцам аренды.
- Нежилая аренда (например, коммерческая): Применяется критерий «незначительного нарушения» (статья 1455 Гражданского кодекса). Судья оценивает, насколько серьезным является нарушение. Обычно ориентируются на те же критерии, что и для жилой аренды.

Выселение за неуплату можно начать, если арендатор не оплачивает аренду или дополнительные расходы (например, коммунальные платежи) с задержкой не менее 20 дней. Ранее этого срока действовать нельзя. Для нежилой аренды судья определяет, насколько значительным является нарушение, особенно если неуплата повторяется.

Этапы процедуры выселения

Процедура выселения за неуплату четко регламентирована и требует обязательного участия адвоката. Основные шаги следующие:

1. Подготовка и отправка уведомления о выселении: Собственник составляет акт об уведомлении о выселении и одновременно направляет через судебного пристава повестку в суд для подтверждения выселения. Между уведомлением и датой судебного заседания должно пройти не менее 20 дней, если только собственник не запросит сокращение этого срока.
2. Судебное заседание: На заседании судья может:
- подтвердить выселение;
- предоставить арендатору отсрочку для погашения задолженности;
- перенести дело в обычный судебный процесс, если арендатор возражает против выселения.

Изменения, внесенные реформой Картабия

Реформа Картабия внесла изменения в процедуру уведомления о выселении и его подтверждения. Теперь уведомление обязательно должно быть доставлено арендатору судебным приставом. Процесс подтверждения выселения упрощен: если арендатор не является в суд, судья может сразу подтвердить выселение без необходимости оформления исполнительного листа в канцелярии суда. Также реформа поощряет использование сертифицированной электронной почты (PEC) для упрощения процедуры и сокращения сроков.

Что происходит после уведомления о выселении

Если арендатор не освобождает помещение добровольно после получения уведомления, собственник может начать исполнительную процедуру для принудительного выселения. Эта процедура включает следующие этапы:

1. Судья подтверждает выселение и выдает исполнительный ордер на освобождение помещения.
2. Арендатору предоставляется срок (обычно 10 дней) для добровольного освобождения помещения.
3. Если арендатор не выполняет требование, судебный пристав уведомляет его о выселении (так называемое уведомление о выселении).
4. Судебный пристав устанавливает дату, к которой помещение должно быть освобождено.
5. Если арендатор продолжает занимать помещение, судебный пристав запрашивает вмешательство полиции для принудительного выселения.

До момента освобождения помещения арендатор обязан продолжать оплачивать аренду и, при необходимости, покрывать судебные издержки собственника.