Плесень в жилище: когда можно не платить арендную плату

Если в жилище есть плесень, арендатор в определенных случаях может покинуть жилище без уплаты арендной платы. Однако перед этим обязательно нужно уведомить арендодателя.

Согласно статьям 1578 и 1581 Гражданского кодекса Италии, арендатор имеет право на расторжение договора аренды без предварительного уведомления и без штрафов, если жилище становится непригодным для проживания из-за плесени и представляет угрозу для здоровья.

Когда можно отказаться от уплаты арендной платы

Плесень может быть причиной для отказа от уплаты арендной платы, только если она делает жилище полностью непригодным для проживания, вынуждая арендатора покинуть его.

Если же плесень затронула только часть жилища (например, одну комнату), арендатор может потребовать снижение арендной платы, пропорционально утрате возможности пользоваться частью недвижимости.

Почему плесень — серьезная проблема

Согласно решению суда Триеста №162/2019, даже незначительное наличие плесени ухудшает качество жизни в жилище, портит его санитарное состояние и внешний вид. Это рассматривается как существенный дефект, который дает право на снижение арендной платы.

Если плесень существенно ухудшает условия проживания и нарушает договор, арендатор может требовать расторжения контракта или снижения аренды, при условии, что он не знал и не мог знать о наличии таких дефектов на момент заключения договора.

Кроме того, арендодатель может быть обязан возместить ущерб, вызванный дефектами жилья, если не сможет доказать, что не знал о них при передаче жилища.

Медицинское заключение, подтверждающее вред здоровью от плесени, может служить дополнительным доказательством, даже если формально оно не входит в перечень обязательных документов.

Нужно соглашение сторон

Просто наличие плесени недостаточно, чтобы арендатор самостоятельно отказался от уплаты аренды. Снижение или приостановка платежей должно быть согласовано с арендодателем или назначено судом.

Судебная практика не всегда признает право арендатора одностороннего отказа от оплаты. В частности, Верховный суд Италии (постановление №18987 от 27.09.2016) постановил, что арендатор обязан платить аренду, если помещение еще можно использовать, пусть даже частично.

Обязанности арендодателя

Арендодатель обязан предоставить жилище в хорошем состоянии, соответствующее нормам и пригодное для жизни. Поэтому устранение плесени и связанных с ней проблем ложится на его ответственность.

Арендатор, со своей стороны, обязан проводить текущий уход за жилищем и соблюдать условия договора.

Если виноват сам арендатор

Если плесень возникла из-за неправильного поведения арендатора — например, он плохо проветривал помещение или не соблюдал правила эксплуатации, — он сам несет ответственность за последствия. В таком случае отказ от оплаты аренды будет считаться нарушением, и арендатор может получить статус неплательщика.

Если же причина плесени не зависит от арендатора — например, из-за протечек сверху или плохой гидроизоляции, — устранять проблему обязан собственник жилища.

Что делать, если в арендованном жилище есть плесень

Тактика арендатора зависит от степени серьезности проблемы. Вот какие действия возможны:

Как поступать в случае появления плесени

Главное правило: арендатор не должен действовать в одностороннем порядке. Нельзя просто перестать платить аренду без согласования с владельцем или решения суда.

Исключение — тяжелые случаи полной непригодности жилища. В остальных случаях арендатор рискует оказаться неправым, даже если страдает от плесени.