Милан становится всё менее доступным: цены на жилье растут быстрее доходов

Рынок недвижимости в Милане продолжает показывать увеличивающийся разрыв между стоимостью жилья и уровнем доходов населения. Согласно третьему отчету Обсерватории доступного жилья (OCA), представленному в апреле 2026 года, затруднения с оплатой жилья уже нельзя считать временной проблемой — они стали стабильной структурной сложностью.

Исследование показывает, что жить в Милане исключительно на заработок становится всё сложнее: расходы на жилье и транспорт могут достигать 60% ежемесячного дохода. Вместе с этим проблема давно вышла за административные границы города и затронула всю миланскую агломерацию.

Милан остается привлекательным центром для работы и учебы, однако одновременно становится всё менее доступным для обычных жителей. Эксперты предупреждают: без долгосрочной стратегии это может серьезно повлиять на социальный и экономический баланс города.

Рост цен опережает рост заработков

В 2024 году стоимость жилья продолжила расти:

• цены на покупку жилья увеличились на 8,5%;
• арендные тарифы возросли на 6,8%;
• средний заработок увеличился лишь на 4,2%, что ниже уровня инфляции.

Для работников со средними и низкими доходами ситуация еще тяжелее:

• доходы рабочих увеличились только на 3,7%;
• заработная плата офисных сотрудников — на 2,6%.

Разрыв между стоимостью жизни и доходами все сильнее влияет на возможность аренды или покупки жилья. Все большее значение приобретают семейные накопления, помощь родственников или внешняя финансовая поддержка.

Арендный рынок становится менее стабильным

Средняя стоимость аренды в Милане достигла 201 евро за квадратный метр в год. Одновременно уменьшается количество долгосрочных контрактов и растет количество временных и гибких форм аренды.

Даже жилье с так называемой «согласованной арендной ставкой», которое ранее считалось более доступным, теперь все ближе по цене к рыночным предложениям. В результате этот инструмент практически теряет свою социальную функцию.

Доходы населения поляризуются, жилье уменьшается

Структура доходов в Милане демонстрирует сильное социальное неравенство:

• более половины налогоплательщиков зарабатывают менее 26 000 евро в год;
• почти треть — менее 15 000 евро.

На этом фоне средний житель может позволить себе все меньшую жилую площадь. Во многих случаях доступная по цене площадь уже оказывается ниже минимальных стандартов жилья, представленных на рынке.

Проблема жилья становится не просто сложной — для многих она фактически превращается в неразрешимую.

Реальное население Милана больше официального

Одним из наиболее интересных выводов исследования стала разница между официальным количеством жителей и фактическим населением города.

На основе данных мобильной связи аналитики пришли к выводу, что при официальных 1,4 миллиона жителей в Милане постоянно находятся более 1,6 миллиона человек. В эту цифру входят студенты, временные работники и люди, не зарегистрированные официально.

Это создает дополнительное давление на рынок аренды, транспорт и городские сервисы.

Краткосрочная аренда усиливает кризис

После пандемии рынок краткосрочной аренды начал стремительно расти. Все больше квартир переводятся в туристический сегмент, что сокращает предложение долгосрочного жилья для жителей города.

За последние пять лет:

• доля долгосрочной аренды снизилась с 66% до 51%;
• временные и краткосрочные контракты заняли почти половину рынка.

С одной стороны, это отражает рост туристической привлекательности Милана, а с другой — усиливает нестабильность для тех, кто ищет жилье для постоянного проживания и работы.

Недостаточное развитие гостиничной инфраструктуры еще сильнее увеличило нагрузку на частный жилой фонд.

Жилищный кризис распространяется за пределы Милана

Проблемы доступности жилья затронули уже не только сам Милан, но и соседние города агломерации.

Даже в хорошо связанных с Миланом муниципалитетах стоимость аренды быстро растет. Многие жители переезжают дальше от центра в попытке снизить расходы, однако экономия оказывается не такой значительной из-за транспортных затрат.

По данным исследования:

• жилье и общественный транспорт могут поглощать 50–60% дохода;
• при использовании автомобиля эта доля иногда достигает 80%.

Кроме финансовой нагрузки это создает дополнительные экологические и инфраструктурные проблемы.

Необходимы комплексные меры

Авторы отчета подчеркивают, что жилищный вопрос тесно связан с социальной политикой, городским планированием и рынком труда.

Опыт пригородных районов показывает необходимость:

• координации между муниципалитетами;
• совместного управления городской агломерацией;
• интеграции жилищной политики с системой социальной поддержки.

Особое внимание уделяется связи между жильем и занятостью. Высокая стоимость проживания уже влияет на способность компаний привлекать и удерживать сотрудников. Поэтому все чаще обсуждаются временные жилищные решения, связанные с трудоустройством.

Нужна долгосрочная стратегия

В финальной части отчета жилье рассматривается как стратегическая инфраструктура, необходимая для экономической конкурентоспособности и социальной стабильности города.

Эксперты считают, что доступная аренда не должна превышать 100–110 евро за квадратный метр в год. После преодоления этой границы даже представители ключевых профессий, необходимых для функционирования города, начинают вытесняться с рынка жилья.

Главный вывод исследования — проблему уже недостаточно просто анализировать. Милану необходима долгосрочная и комплексная политика, объединяющая вопросы жилья, транспорта и занятости на уровне всей городской агломерации.