Милан становится всё менее доступным: стоимость жилья растёт быстрее доходов

Жилищный рынок Милана продолжает показывать увеличивающийся дисбаланс между ценой жилья и уровнем доходов жителей. Согласно третьему отчёту Обсерватории доступного жилья (OCA), представленному в апреле 2026 года, проблемы с оплатой жилья уже нельзя рассматривать как временные — они стали структурной проблемой.

Исследование показывает, что проживание в Милане только на заработок становится всё более сложным: расходы на жилье и транспорт могут достигать 60% ежемесячного дохода. Проблема давно вышла за границы города и затронула всю область Милана.

Милан остаётся привлекательным центром для работы и учёбы, но становится всё менее доступным для обычных жителей. Специалисты предупреждают: без долгосрочной стратегии это может серьёзно повлиять на социальный и экономический баланс города.

Рост цен опережает рост зарплат

В 2024 году стоимость жилья продолжила расти:

• цены на покупку недвижимости увеличились на 8,5%;
• арендные тарифы выросли на 6,8%;
• средний заработок увеличился всего на 4,2%, что ниже уровня инфляции.

Для работников среднего и низкого уровня доходов ситуация ещё сложнее:

• доходы рабочих выросли всего на 3,7%;
• зарплаты офисных сотрудников — на 2,6%.

Разрыв между стоимостью жизни и доходами всё сильнее влияет на возможность аренды или покупки жилья. Всё большее значение приобретают семейные накопления, помощь родственников или внешняя финансовая поддержка.

Арендный рынок становится менее стабильным

Средняя стоимость аренды в Милане достигла 201 евро за квадратный метр в год. Одновременно сокращается количество долгосрочных контрактов и растёт количество временных и гибких форм аренды.

Даже квартиры с так называемой "согласованной арендной ставкой", которые ранее считались более доступными, теперь приближаются по цене к рыночным предложениям. В результате этот инструмент практически теряет свою социальную значимость.

Доходы населения поляризуются, жильё уменьшается

Структура доходов в Милане показывает сильное социальное неравенство:

• более половины налогоплательщиков зарабатывают менее 26 000 евро в год;
• почти треть — менее 15 000 евро.

На этом фоне средний житель может позволить себе всё меньшее жилое пространство. Во многих случаях доступное по цене жилье уже ниже минимальных стандартов жилья на рынке.

Проблема жилья становится не просто сложной — для многих она фактически становится неразрешимой.

Реальное население Милана больше официального

Одним из наиболее интересных выводов исследования стала разница между официальным количеством жителей и фактическим числом людей в городе.

На основе данных мобильной связи аналитики пришли к выводу, что помимо официальных 1,4 миллиона жителей в Милане постоянно находится более 1,6 миллиона человек. Сюда входят студенты, временные работники и незарегистрированные лица.

Это создаёт дополнительное давление на рынок аренды, транспорт и городские услуги.

Краткосрочная аренда усиливает кризис

После пандемии рынок краткосрочной аренды начал стремительно расти. Всё больше квартир переводятся в туристический сегмент, что сокращает предложение долгосрочного жилья для жителей города.

За последние пять лет:

• доля долгосрочной аренды снизилась с 66% до 51%;
• временные и краткосрочные контракты заняли почти половину рынка.

С одной стороны, это отражает рост туристической привлекательности Милана, а с другой — усиливает нестабильность для тех, кто ищет жилье для постоянного проживания и работы.

Недостаточное развитие гостиничной инфраструктуры ещё сильнее увеличило нагрузку на частный жилой фонд.

Жилищный кризис распространяется за пределы Милана

Проблемы доступности жилья затронули уже не только сам Милан, но и соседние города агломерации.

Даже в хорошо связанных с Миланом муниципалитетах стоимость аренды быстро растёт. Многие жители переезжают дальше от центра в попытке снизить расходы, но экономия оказывается не такой значительной из-за транспортных издержек.

По данным исследования:

• жилье и общественный транспорт могут поглощать 50–60% дохода;
• при использовании автомобиля эта доля иногда достигает 80%.

Кроме финансовой нагрузки это создаёт дополнительные экологические и инфраструктурные проблемы.

Необходимы комплексные меры

Авторы отчёта подчёркивают, что жилищный вопрос тесно связан с социальной политикой, городским планированием и рынком труда.

Опыт пригородных районов показывает необходимость:

• координации между муниципалитетами;
• совместного управления городской агломерацией;
• интеграции жилищной политики с системой социальной поддержки.

Особое внимание уделяется связи между жильем и занятостью. Высокая стоимость проживания уже влияет на способность компаний привлекать и удерживать сотрудников. Поэтому всё чаще обсуждаются временные жилищные решения, связанные с трудоустройством.

Нужна долгосрочная стратегия

В заключительной части отчёта жильё рассматривается как стратегическая инфраструктура, необходимая для экономической конкурентоспособности и социальной стабильности города.

Специалисты считают, что доступная аренда не должна превышать 100–110 евро за квадратный метр в год. После превышения этого порога даже представители ключевых профессий, необходимых для функционирования города, начинают уходить с рынка жилья.

Основной вывод исследования — проблему уже недостаточно просто анализировать. Милану необходима долгосрочная и комплексная политика, объединяющая вопросы жилья, транспорта и занятости на уровне всей городской агломерации.