Рынок офисной недвижимости в Милане: качество остаётся ключевым фактором

В начале 2026 года рынок офисов в Милане перешёл к естественной стабилизации после активного 2025 года. Согласно анализу IPI, объём аренды офисов в первом квартале составил около 72,4 тыс. кв. м. Хотя этот показатель ниже рекордов 2025 года, он соответствует долгосрочным тенденциям рынка.

Всего было совершено 98 сделок, что свидетельствует о стабильной деловой активности. Уровень вакансий составляет около 9,15%, а свободных площадей около 1,18 млн кв. м.

Качество становится основным критерием выбора

Особенностью первого квартала стало увеличение спроса на премиальные офисы. Примерно 54,1 тыс. кв. м, или 75%, пришлось на классы A и A+.

Наиболее востребованным оказался класс A+, совершивший 40% сделок. 35% пришлось на класс A, а B занял лишь 25%.

Эта структура спроса отражает интерес компаний к современным зданиям, соответствующим высоким стандартам. Уровень вакансий в премиальном сегменте всего 3,2%, что ниже среднего и указывает на высокий спрос на качественные объекты.

География спроса: центральный деловой район остаётся лидером

Большая часть спроса сосредоточена в центральном деловом районе (CBD), который занимает половину рынка.

Периферия занимает 27%, за ней следуют полупериферия (11%), пригороды (8%) и исторический центр (4%). Компании предпочитают районы с хорошей транспортной доступностью и развитой городской средой для размещения офисов.

Рост арендных ставок в популярных локациях

В престижных районах продолжается рост арендных ставок. Максимальная ставка в CBD достигла 800 евро за кв. м в год, а доходность лучших объектов составляет около 4,15%.

Сравнение показателей 2025 и 2026 годов показывает рост почти во всех сегментах, включая Duomo, Porta Nuova, центр, полупериферию, Bicocca, CityLife и Porta Romana.

Исключение составляет MIND, где ставка осталась на уровне 300 евро за кв. м в год. На периферии ставки выросли с 240 до 260 евро.

Структура сделок и популярные площади

Основной тип сделок — аренда (почти 63,9 тыс. кв. м).

Другие варианты включают покупку помещений для собственного использования, расширение площадей, субаренду, предварительную аренду и пересмотр действующих договоров.

Самые востребованные площади — от 500 до 999 кв. м и от 1 000 до 2 999 кв. м, каждая обеспечивает 43% сделок. Площадь от 3 000 до 4 999 кв. м составляет 12%, а небольшие офисы менее 499 кв. м — 2%.

Необходимость модернизации существующих зданий

Часть офисного фонда столкнулась с проблемой устаревания. Низкое качество, энергоэффективность и необходимость модернизации уменьшают привлекательность объектов и увеличивают время продажи.

Ожидается ограниченное новое предложение в ближайшие годы. Обновление существующих зданий становится важной задачей рынка. Успешная реализация программ реновации будет иметь значение для качества офисного предложения.

Инвестиционный рынок: фокус на качестве и ESG

Инвесторы проявляют интерес к современным объектам и проектам реконструкции в деловых районах. ESG-критерии становятся важным фактором при принятии инвестиционных решений.

Премиальный сегмент останется стабильным благодаря ограниченному предложению и постоянному спросу на качественные офисы.