Какие последствия при продаже дома ниже кадастровой стоимости?

У недвижимости есть кадастровая стоимость, определяемая как доходность, увеличенная на 5 процентов и умноженная на коэффициент; она служит основой для налогов — регистрационного, ипотечного и кадастрового. Закон не требует продавать по минимальной цене, но указание суммы ниже кадастровой создаёт риски для обеих сторон: налоговые проверки и солидарную ответственность.

В системе «цена-стоимость», обязательной для физических лиц с 2006 года, налоги всегда рассчитываются на кадастровую стоимость, а не на заявленную цену, поэтому покупатель не экономит и платит по кадастру. Однако если цена слишком низкая, например менее 70 процентов от значений OMI, налоговая предполагает нелегальные платежи и инициирует переоценку с сравнением с OMI, ипотекой или экспертизой, пересчёт прироста капитала для продавца, а также штрафы от 90 до 180 процентов плюс проценты.

Возьмём пример на 2025 год: доходность 800 евро формирует кадастр 800 × 1,05 × 115,5 = 96 600 евро; если заявленная цена 60 000 евро, подозрительная разница 36 600 евро может привести к переоценке и штрафу до 65 880 евро.

Покупатель несёт солидарную ответственность и платит дополнительные налоги со штрафами, даже если заплатил мало, а продавец сталкивается с переоценкой прироста и НДФЛ с реальной суммы плюс штрафы.

Чтобы избежать проверок, безопаснее указывать цену не ниже кадастровой, использовать режим «цена-стоимость», который автоматичен для физлиц, проводить экспертизу при низкой цене по объективным причинам вроде сырости или свалки рядом, выполнять только банковские переводы без наличных, а при продаже родственникам указывать символическую цену с мотивированным актом, учитывая риск косвенного дарения.

Минимальной цены по закону нет благодаря свободе договора, но кадастр остаётся минимальной базой для налогов; коэффициенты на 2025 год: 110 для первого жилья и 120 для второго и прочего.

При проверке действует солидарная ответственность: налоговая может взыскать с обоих через уведомление, платёжку и принудительное взыскание.

В итоге, снижение цены на 10–20 процентов обычно низкорисково при обосновании, ниже 70 процентов от OMI — высоко, требует экспертизы и опытного нотариуса, а продажа детям среднерискова с актом о символической цене и наследственной консультацией. Полезные ссылки: сайт Agenzia Entrate по prezzo-valore и OMI на 2025 год.