Как осуществляется выселение за неуплату аренды

Выселение за неуплату аренды — это законодательный метод, позволяющий владельцу освобождать арендуемое жилье. Когда арендатор не вносит арендные платежи или не платит за коммунальные услуги, владелец может применить этот процесс для защиты своих интересов. Для этого составляется уведомление о выселении, которое адвокат должен подготовить надлежащим образом. Оно требует, чтобы арендатор освободил помещение в установленные сроки, и содержит повестку в суд, где будет подтверждено выселение.

Порядок выселения за неуплату

Выселение за неуплату регулируется статьями 658 и последующими Гражданского кодекса Италии. Закон предусматривает специальную процедуру, которая позволяет арендодателю добиться:

- досрочного расторжения договора;
- освобождения и возврата имущества;
- взыскания долга по аренде.

Если арендатор не выполняет свои финансовые обязательства, собственник может быстро принять меры для защиты своих интересов. Важно оперативно действовать, чтобы избежать большой задолженности, которая может затруднить возврат средств. Пропуск одного платежа может быть случайностью, но если задолженность длится два месяца, это серьезный сигнал для собственника.

Условия для начала выселения

Для начала выселения за неуплату должны быть выполнены два условия:

1. Наличие письменного и зарегистрированного договора аренды.
2. Реальная неуплата арендной платы или дополнительных расходов.

Выселение невозможно, если договор аренды не оформлен в письменной форме и не зарегистрирован в налоговой службе. Устные соглашения или оплата «вчерную» не дают права на выселение. В такой ситуации собственнику придется использовать другие методы, например, иск о незаконном владении.

Что касается неуплаты, различия зависят от типа аренды:

- Жилая аренда: Согласно статье 5 Закона № 392/78, для выселения достаточно неуплаты за один месяц или задолженности по коммунальным расходам эквивалентной двум месяцам аренды.
- Нежилая аренда (например, коммерческая): Применяется концепция «незначительного нарушения» (статья 1455 Гражданского кодекса). Судья решает, насколько серьезным является нарушение. Ориентируются обычно на аналогичные критерии.

Выселение за неуплату возможно, если арендатор задерживает оплату аренды или дополнительных расходов (например, коммунальных) на срок не менее 20 дней. Ранее этого срока действовать нельзя. Для нежилой аренды судья оценивает, насколько значительным является нарушение, особенно в случае повторной неуплаты.

Этапы процедуры выселения

Процедура выселения четко регламентирована и требует участия адвоката. Основные шаги:

1. Подготовка и отправка уведомления: Собственник подготавливает уведомление о выселении и одновременно направляет повестку в суд для подтверждения выселения через судебного пристава. Между уведомлением и датой судебного заседания должно пройти не менее 20 дней, если только собственник не запросит сокращение этого срока.
2. Судебное заседание: На заседании суд может:
- подтвердить выселение;
- предоставить арендатору срок для погашения долга;
- начать обычный судебный процесс, если арендатор возражает против выселения.

Изменения после реформы Картабия

Реформа Картабия изменила порядок уведомления о выселении и его подтверждения. Уведомление теперь обязано доставляться арендатору судебным исполнителем. Процедура подтверждения упрощена: если арендатор не присутствует в суде, судья может сразу подтвердить выселение без оформления исполнительного листа. Рекомендуется использование сертифицированной электронной почты (PEC) для упрощения процедуры и сокращения сроков.

Дальнейшие действия после уведомления

Если арендатор не освобождает помещение добровольно после уведомления, собственник может начать принудительную исполнительную процедуру. Она включает:

1. Судья подтверждает выселение и выдает исполнительный ордер.
2. Арендатору предоставляется срок (обычно 10 дней) для добровольного освобождения помещения.
3. Если требование не выполнено, судебный пристав уведомляет о выселении.
4. Судебный пристав назначает дату для освобождения помещения.
5. Если арендатор продолжает занимать помещение, судебный пристав может запросить помощь полиции для принудительного выселения.

До освобождения помещения арендатор обязан продолжать платить аренду и, если необходимо, компенсировать судебные издержки собственника.