Возможно ли передать арендованную недвижимость в безвозмездное пользование?

Представьте: вы снимаете уютную квартиру, обустроили её под себя, вложили много усилий в её интерьер. А затем обстоятельства меняются, и вы хотите предоставить её для безвозмездного пользования своему другу или родственнику. Но разрешено ли это с точки зрения закона?

Что подразумевается под договором безвозмездного пользования?

В соответствии со статьей 1803 Гражданского кодекса Италии, договор о безвозмездном пользовании (comodato d'uso) – это соглашение, по которому одна сторона (комодант) предоставляет другой стороне (комодатарий) движимое или недвижимое имущество для использования на определённый период или для конкретной цели. По окончании срока оно должно быть возвращено.

Но как обстоят дела, если отдаётся в пользование арендованная квартира? Можно ли её использовать так же свободно, как если бы она находилась в собственности?

Может ли арендатор сдавать квартиру в субаренду?

В Италии арендатор (conduttore) может сдавать часть квартиры в субаренду при соблюдении определённых условий. Если договор аренды прямо не запрещает субаренду, достаточно уведомить хозяина квартиры (locatore) о намерении и указать данные субарендатора.

Однако для полной передачи квартиры в субаренду необходимо письменное согласие арендодателя. Это регулируется статьёй 2 Закона № 392 от 27 июля 1978 года, которая утверждает:

"Арендатор не может полностью сдавать имущество в субаренду или передавать договор аренды третьим лицам без согласия арендодателя. Если в договоре не указано иное, арендатор вправе сдавать часть имущества в субаренду, предварительно сообщив арендодателю заказным письмом данные субарендатора, срок договора и сдаваемую площадь."

Можно ли передать арендованное жильё в безвозмездное пользование?

Учитывая, что договор безвозмездного пользования, как следует из названия, не предусматривает оплаты, возможно ли таким образом передать арендованное жильё?

Действуют те же правила, что и при субаренде:

• Если договор аренды не запрещает передачу жилья безвозмездно, арендатор может сделать это, уведомив владельца недвижимости.
• Если же договор предполагает запрет на субаренду и безвозмездное пользование, потребуется письменное согласие арендодателя.

В противном случае передача квартиры третьим лицам без согласия владельца будет нарушением договора и может привести к его расторжению и выселению арендатора.

Может ли получивший недвижимость в безвозмездное пользование её сдавать?

Предположим, владелец квартиры передал её другому лицу по договору безвозмездного пользования. Может ли этот человек затем сдавать её в аренду?

Ответ на этот вопрос даёт статья 1804 Гражданского кодекса Италии: комодатарий должен использовать имущество только в рамках условий договора и не имеет права передавать его третьим лицам без согласия комоданта.

Если же он сдаёт квартиру в аренду без разрешения, комодант имеет право:

• Требовать немедленного возврата имущества.
• Предъявить претензию о возмещении ущерба.

Кто должен декларировать доход от аренды?

Если переданное в безвозмездное пользование имущество затем сдаётся в аренду третьим лицам, возникает вопрос: кто обязан уплачивать налоги с полученного дохода?

Согласно закону, доход от аренды облагается налогами на имя владельца недвижимости, даже если деньги получает другое лицо. Таким образом, если комодатарий сдал квартиру, налоги должен уплачивать собственник (комодант), поскольку он остаётся юридическим владельцем.

Этот принцип закреплён в статье 1, пункте 2 Законодательного декрета № 504/1992, который утверждает, что налог на имущество платит владелец, независимо от того, кто фактически получает от него доход.

Заключение

Передача арендованного жилья в безвозмездное пользование возможна, но требует тщательного изучения условий аренды. При отсутствии запрета достаточно уведомить арендодателя. Если же передача запрещена, нужно его согласие.

То же самое относится к комодатарию: если он хочет сдавать полученную в пользование недвижимость, ему потребуется разрешение от владельца.

Правовая грамотность в этих вопросах поможет избежать неприятностей – от расторжения договора до финансовых санкций.