Как одновременно продать и приобрести жильё

Реализовать одну квартиру и тут же приобрести другую вполне возможно, однако это требует тщательной подготовки и чёткой координации действий. Чтобы всё прошло без трудностей, следует грамотно вести процесс, учитывать правовые и финансовые нюансы и правильно рассчитать время. Лучше всего доверить это профессионалу, но если вы действуете по плану, можно справиться и самостоятельно. Вот как это сделать.

Как одновременно продать и приобрести жильё

Шаг 1: Оценка финансов Для начала определите стоимость вашей текущей квартиры. Проведите оценку недвижимости, которую планируете продать, и выставьте её на рынок. Если время позволяет, используйте аванс с продажи для покупки нового жилья. В этом случае стоит заключить предварительный договор купли с продолжительными сроками, чтобы всё успеть.

Шаг 2: Планирование продажи и покупки С правовой точки зрения, одновременная продажа и покупка жилья абсолютно законны и довольно распространены. Основное — синхронизировать оба процесса, чтобы избежать временных разрывов или потерь. Особое внимание уделите порядку действий и состоянию ипотеки, если она есть.

Если вы покупали первую квартиру с налоговыми льготами (например, как "первое жильё"), необходимо приобрести новое жильё в течение года после продажи, чтобы сохранить льготы.

Практические шаги:

1. Продажа текущей недвижимости Можно обратиться к риелтору или искать покупателей самостоятельно. Желательно заранее планировать сделку — например, около шести месяцев до подписания договора купли-продажи (рогито). Это даст вам время для поиска нового жилья. Ещё один вариант — договориться с покупателем о более поздней передаче ключей.
2. Поиск нового жилья Одновременно ищите подходящую квартиру или дом, определив реалистичный бюджет. Если подходящий вариант найден быстро, можно договориться о сроках въезда, чтобы успеть с ремонтом, или заключить сделку с отлагательным условием (например, покупка состоится только после продажи текущего жилья). Такие договоры лучше заключать с профессионалом.
3. Синхронизация сроков Самый сложный этап — передача ключей и завершение сделок. Важно точно согласовать даты с нотариусом, чтобы подписание договоров и перечисление средств прошли без задержек. Это гарантирует, что у вас будет достаточно средств для завершения обеих сделок.

Работа с одной риелторской компанией

Работа с одной риелторской компанией при продаже и покупке жилья может значительно упростить процесс. Один агент лучше координирует обе сделки, снижает риски путаницы и предоставляет индивидуальную помощь. Выбирайте проверенную компанию, которая сможет оценить вашу недвижимость, найти подходящий вариант для покупки и грамотно организовать процесс.

Что делать, если есть ипотека

Если на продаваемой недвижимости есть действующая ипотека, у вас есть несколько вариантов:

• Погашение ипотеки досрочно с использованием средств от продажи. Это самый популярный вариант.
• Передача ипотеки покупателю (акколло), если это возможно.
• Оформление "мостового" кредита для покрытия переходного периода между сделками.
• Перенос ипотеки на новое жильё, заменяя залог (ипотеку) с одного объекта на другой.

В любом случае потребуется участие нотариуса и консультации с банком, чтобы точно рассчитать остаток долга.

Как продать и купить жильё без риелтора

Продажа и покупка жилья возможна и без агентства, но это потребует больше усилий. Вам всё равно понадобится нотариус для оформления договора купли-продажи (рогито), который официально передаёт право собственности.

Что нужно сделать:

• Составить предварительный договор (компромессо), обязывающий обе стороны к сделке.
• Подготовить документы: энергетический сертификат (APE), кадастровые документы и другие бумаги.
• Покупатель выбирает нотариуса для оформления сделки.

Сколько времени есть на продажу "первого жилья"?

Если вы использовали льготы на покупку "первого жилья", важно продать старую квартиру и купить новую в течение двух лет (согласно Закону о бюджете 2024 года, который вступит в силу с 1 января 2025 года). Это правило относится и к сделкам, заключённым в 2024 году.

Как "зарезервировать" новое жильё без продажи старого

Чтобы "забронировать" новую квартиру до продажи текущей, можно:

• Сделать условное предложение о покупке, где покупка зависит от успешной продажи вашего жилья. В этом случае вы вносите задаток, который хранится у риелтора до подписания предварительного договора.
• Указать в предложении срок действия (например, 3 месяца). Если за это время продать жильё не удастся, задаток возвращается, а сделка отменяется.
• Составить компромессо — предварительное соглашение, фиксирующее намерения сторон до завершения всех формальностей.

Сколько стоит продажа и покупка жилья

Расходы покупателя:

• Налог на регистрацию: 2% от кадастровой стоимости для "первого жилья", 9% для "второго жилья" (не менее 1000 евро).
• Ипотечный налог: 50 евро.
• Кадастровый налог: 50 евро.
• НДС (если покупка у застройщика): 4% для "первого жилья", 10% для "второго жилья".
• Нотариальные услуги: 1–2% от стоимости жилья.
• Комиссия риелтора: 2–5% от цены продажи (по договорённости).

Расходы продавца:

• Комиссия риелтора: 2–4% от цены продажи + НДС.
• Налог на прирост капитала: если продажа происходит в течение 5 лет после покупки.
• Энергетический сертификат (APE): около 200 евро.
• Нотариальные расходы: если необходимо снять ипотеку.

Заключение

Одновременная продажа и покупка жилья — сложный, но выполнимый процесс. Главное — тщательно спланировать этапы, грамотно распределить время и, при необходимости, заручиться поддержкой профессионалов. Это поможет избежать излишних расходов и стрессов.