Плесень в квартире: когда можно освобождаться от аренды

Если в квартире появилась плесень, арендатор в определённых ситуациях может уйти, не выплачивая арендную плату. Однако сначала необходимо известить арендодателя.

В соответствии со статьями 1578 и 1581 Гражданского кодекса Италии, арендатор вправе расторгнуть договор аренды без предварительного уведомления и штрафов, если квартира из-за плесени становится непригодной для жизни и представляет угрозу здоровью.

Когда можно не платить за аренду

Плесень может стать причиной отказа от платежей за аренду, только если она делает помещение полностью непригодным для жизни, вынуждая жильца уехать.

Если плесень затронула лишь часть квартиры (например, одну комнату), арендатор может потребовать уменьшения арендной платы в соответствии с потерей возможности пользоваться частью жилья.

Почему плесень — это серьёзная проблема

На основании решения суда Триеста №162/2019, даже небольшое наличие плесени ухудшает качество жизни, портит санитарное состояние жилища и его вид. Это считается существенным недостатком, который позволяет уменьшить плату за аренду.

Если плесень значительно нарушает условия проживания и контракт, арендатор имеет право требовать разрыва контракта или снижения аренды, при условии, что он не знал и не мог узнать о таких дефектах при заключении договора.

Кроме того, владелец может быть обязан возместить ущерб, вызванный дефектами, если не сможет доказать, что не был осведомлён о них при передаче.

Медицинская справка, свидетельствующая о вреде здоровью от плесени, может служить дополнительным доказательством, хотя формально она не является обязательной.

Требуется согласие сторон

Само наличие плесени недостаточно, чтобы арендатор самовольно отказался от арендной платы. Уменьшение или приостановка платежей должно быть согласовано с арендодателем или решено судом.

Судебная практика не всегда признаёт за арендатором право одностороннего отказа от оплаты. В частности, Верховный суд Италии (решение №18987 от 27.09.2016) постановил, что арендатор обязан платить аренду, если жильё ещё можно использовать, пусть и частично.

Обязанности владельца

Собственник обязан предоставить жильё в хорошем состоянии, соответствующем нормам и пригодном для проживания. По этой причине устранение плесени ложится на его ответственность.

Арендатор, в свою очередь, обязан поддерживать жильё в порядке и соблюдать условия договора.

Если виноват сам жилец

Если из-за неправильного поведения арендатора — например, он плохо проветривал помещение или не соблюдал правила, — он ответственен за последствия. В такой ситуации отказ от оплаты аренды считается нарушением, и арендатор может стать неплательщиком.

Если же плесень не зависит от арендатора — как в случае протечек сверху или плохой гидроизоляции, — проблему обязан устранять владелец.

Что делать, если в съёмной квартире плесень

Действия арендатора зависят от серьёзности проблемы. Возможны следующие шаги:

• Требовать уменьшения арендной платы, договорившись с владельцем или обратившись в суд.

• Требовать компенсации ущерба, если арендодатель не принял своевременные меры.

• Разорвать договор без уведомления, если жильё признано непригодным и опасным для здоровья (по статье 1578 и 1581 ГК).

• Если плесень вызвана проблемами в общих зонах дома, можно обратиться с жалобой к управляющей компании или кондоминиуму.

Как поступить в случае появления плесени

Главное правило: арендатор не должен действовать в одностороннем порядке. Нельзя просто перестать платить аренду без согласования с владельцем или судебного решения.

Исключение — случаи полной непригодности жилья. В остальных ситуациях арендатор рискует оказаться неправым, даже если страдает от плесени.