Опрос Банка Италии: цены на недвижимость продолжают расти, предложение не успевает за спросом

Согласно данным регулярного трёхмесячного опроса Банка Италии о состоянии рынка жилья (Sondaggio congiunturale sul mercato delle abitazioni), в третьем квартале 2025 года в Италии продолжается уверенный рост цен на жильё. В то же время средняя скидка при сделках продолжает уменьшаться, а средняя продолжительность продаж достигла самых низких уровней. Одновременно наблюдается оживление спроса со стороны покупателей, в то время как объём предложения продолжает сокращаться.

Цены уверенно растут почти повсеместно

В III квартале 2025 года чистый баланс между оценками роста и снижения цен на жильё поднялся до +7 процентных пунктов (по сравнению с +5 п.п. во II квартале) и значительно превышает показатели за аналогичный период 2024 года. Положительный баланс наблюдается практически по всей стране, за исключением Юга Италии (Меццоджорно), где он остаётся отрицательным, но заметно улучшился по сравнению с предыдущим кварталом.

Наиболее выраженный рост цен отмечен в крупных городах Северо-Востока и Центральной Италии: там доля агентов, сообщивших о повышении цен, ещё больше выросла.

Средняя скидка от первоначально запрашиваемой цены слегка снизилась до 7,5 % (с 7,8 % кварталом ранее) и остаётся на самых низких исторических уровнях. В крупнейших городах Северо-Востока скидки опустились ниже 5 %. Среднее время продажи жилья немного увеличилось до 5,6 месяца (с 5,4 месяца), но всё ещё находится на историческом минимуме.

Спрос восстанавливается, предложение продолжает уменьшаться

Отрицательный баланс между оценками роста и снижения числа потенциальных покупателей значительно сократился, особенно в крупных городах и мегаполисах. С другой стороны, агенты по недвижимости продолжают фиксировать уменьшение количества новых поручений на продажу. Чистый баланс по текущему портфелю поручений составил –32 п.п. (–30 п.п. кварталом ранее и –25 п.п. годом ранее), а по новым поступившим поручениям –30 п.п.

Доступ к ипотеке остаётся комфортным

Проблемы с получением кредитов остаются минимальными: только 19 % агентств указали трудности с финансированием как одну из основных причин расторжения договоров. Доля сделок, финансируемых за счёт ипотеки, увеличилась до 65,9 %, а соотношение суммы кредита к стоимости объекта (LTV) достигло 78,4 % — оба показателя вернулись к уровням, которые наблюдались до начала цикла повышения ставок ЕЦБ в июле 2022 года. Таким образом, условия кредитования можно считать в целом благоприятными для покупателей.

Арендные ставки продолжают расти, но медленнее

Рост арендных ставок остаётся значительным, хотя темпы слегка замедлились: чистый баланс между оценками повышения и снижения составил +41 п.п. Большинство агентов связывает повышение арендной платы прежде всего с сокращением предложения жилья в долгосрочную аренду. Этот фактор особенно ярко выражен в городах и, по мнению операторов, в значительной степени обусловлен предпочтением собственников сдавать квартиры помесячно или на короткие сроки.

Влияние краткосрочной аренды (типа Airbnb)

Доля агентств, считающих феномен краткосрочной аренды значительным, немного выросла и превысила 50 %. Из них более 80 % отмечают ощутимое влияние на ставки долгосрочной аренды (более 30 дней), причём свыше 60 % оценивают это влияние как особенно сильное.

В то же время восприятие влияния краткосрочной аренды на цены продажи немного ослабло по всей стране. Главным каналом влияния по-прежнему считается сокращение предложения объектов, выставляемых на продажу: около 40 % операторов указывают именно на этот эффект.

Прогнозы рынка становятся более позитивными

Ожидания агентов относительно развития собственного регионального рынка и рынка недвижимости Италии в целом заметно улучшились по сравнению как с предыдущим кварталом, так и с аналогичным периодом 2024 года.

Что касается ожидаемых цен продажи в IV квартале 2025 года, агенты в среднем прогнозируют небольшое снижение, однако чистые балансы оказались существенно менее негативными, чем годом ранее, что свидетельствует о постепенном возвращении уверенности участников рынка.