Рынок аренды жилья в Италии: темпы роста ставок замедляются, но дефицит предложения сохраняется

Во второй половине 2025 года сектор долгосрочной аренды жилья в Италии остаётся одним из наиболее активных, несмотря на постепенное замедление роста арендных тарифов после нескольких лет стремительного роста. По данным аналитического центра Tecnocasa Group, ведущих городах страны средние арендные тарифы увеличились на 2,2% для студий, на 2,3% для двухкомнатных квартир и на 2,2% для трехкомнатных квартир по сравнению с предыдущим периодом. Таким образом, рынок продолжает расти, но с менее интенсивной динамикой.

Спрос остается высоким, но предложение остается ограниченным

Стабильно высокий спрос формируется несколькими категориями арендаторов. Это в основном покупатели, столкнувшиеся с проблемами получения ипотечного кредита, а также люди, предпочитающие аренду вместо покупки недвижимости. Также значительная часть спроса обеспечивается гражданами, переезжающими в другие города из-за работы или обучения.

Особенно заметно увеличение числа иностранных студентов, выбирающих университеты Италии. Все больше иностранных молодых людей вступают в рынок аренды, усиливая спрос на жилье в крупных образовательных центрах страны.

Тем временем предложение по-прежнему не соответствует растущему спросу. Одной из основных причин остается осторожность собственников жилья, предпочитающих не сдавать квартиры из-за опасений по поводу задолженностей со стороны арендаторов. В результате значительная часть жилого фонда остается неиспользуемой.

Дополнительное давление оказывает сегмент краткосрочной аренды. Хотя в крупных городах влияние туристического сектора немного снизилось, в популярных туристических направлениях краткосрочная аренда продолжает активно развиваться, сокращая объем жилья, доступного для долгосрочных арендаторов.

Где аренда растет быстрее всего

Изменение арендных тарифов значительно разнится в зависимости от города.

Наибольший рост отмечен в Палермо. Здесь стоимость аренды студий выросла на 8,7%, двухкомнатных квартир — на 4,9%, а трехкомнатных — на 4,8%.

Высокие темпы роста также зафиксированы в Генуе, где тарифы увеличились на 6,6%, 4,8% и 3,9% соответственно.

В Турине рынок также демонстрирует положительную динамику: стоимость аренды студий поднялась на 1,9%, двухкомнатных квартир — на 4,3%, трехкомнатных — на 3,5%.

Совершенно иная ситуация сложилась в Милане и Болонье. Во второй половине 2025 года здесь отмечается стагнация или небольшое снижение тарифов.

В Болонье аренда понизилась во всех категориях жилья:

• студии — на 1,5%;
• двухкомнатные квартиры — на 0,6%;
• трехкомнатные — на 1,1%.

В Милане стоимость аренды студий практически не изменилась, двухкомнатные квартиры подешевели на 0,7%, а трехкомнатные прибавили всего 0,2%.

Аналитики отмечают, что замедление вызвано не спадом спроса, а чрезмерно высоким уровнем цен. Сегодня средняя аренда в Милане составляет около 840 евро в месяц за студию, 1 130 евро за двухкомнатную квартиру и 1 525 евро за трехкомнатную. По мнению Tecnocasa, такие значения приближаются к пределу финансовых возможностей большинства арендаторов.

Рим, Флоренция и Неаполь продолжают умеренный рост

В Риме арендные тарифы продолжают увеличиваться относительно равномерно:

• студии — на 2%;
• двухкомнатные квартиры — на 1,9%;
• трехкомнатные — на 2,2%.

Средняя стоимость аренды здесь соответственно составляет 725, 950 и 1 210 евро в месяц.

Во Флоренции динамика схожа: рост находится в диапазоне от 1,6% до 2,6%, а средние тарифы достигают 700 евро за студию, 880 евро за двухкомнатную квартиру и 1 060 евро за трехкомнатную.

В Неаполе ситуация менее однородна. Наибольший рост отмечен в аренде студий (+2,4%) и трехкомнатных квартир (+2,1%), тогда как двухкомнатные подорожали всего на 1,2%. Средние тарифы здесь колеблются от 530 евро за студию до 910 евро за трехкомнатную квартиру.

В Вероне и Бари также сохраняется положительная динамика, хотя темпы роста остаются умеренными и различаются в зависимости от типа жилья.

Региональные административные центры повторяют общенациональную тенденцию

В административных центрах провинций рынок развивается по тому же сценарию, что и в крупных городах, хотя темпы роста немного медленнее.

Во второй половине 2025 года тарифы увеличились:

• на 1,9% для студий;
• на 2,7% для двухкомнатных квартир;
• на 2,4% для трехкомнатных.

При этом темпы роста также оказались ниже, чем в предыдущем периоде, что свидетельствует о постепенной стабилизации рынка.

Студенты всё сильнее влияют на структуру рынка

Изменения заметны и в структуре заключаемых договоров аренды.

Большинство сделок — 59,3% — остается на арендаторах, снимающих жилье для постоянного проживания. Однако годом ранее их доля составляла 60,2%, что свидетельствует о небольшом снижении.

Наиболее быстро растет сегмент студенческой аренды. Доля договоров, заключенных студентами, увеличилась с 11,1% до 14,1%, подтверждая тенденцию к росту числа иностранных студентов, приезжающих учиться в Италию.

Одновременно доля договоров с свободным формированием арендной платы возросла с 38,9% до 39,5%, тогда как количество краткосрочных (переходных) договоров осталось практически неизменным — 33,4%.

Сроки поиска арендаторов постепенно увеличиваются

Еще одним индикатором изменений на рынке стало увеличение среднего срока сдачи жилья.

Если год назад квартира находила арендатора в среднем за 31 день, то теперь этот показатель вырос до 34 дней.

Хотя разница кажется небольшой, в условиях сохраняющегося дефицита предложения она свидетельствует о том, что потенциальные арендаторы становятся более осторожными при выборе жилья. Одной из главных причин такой избирательности эксперты называют высокий уровень арендных тарифов, который заставляет жильцов внимательнее оценивать соотношение цены и качества предлагаемых объектов.