Как происходит купля-продажа недвижимости в Италии 2016

Доброго дня наши уважаемые читатели!

Via XX Settembre 77, OspedalettiЭто статья посвящена основным шагам покупки недвижимости в Италии. При возникновении у Вас дополнительных вопросов, Вы всегда можете нам их задать в разделе Контакты. Итак:

Процесс покупки недвижимости в Италии, несмотря на существующие мифы и домыслы, является довольно простой и доступной процедурой, которая строго регламентирована Законодательством Италии. Мы, как компания которая уже работает на рынке недвижимости уже давно, хотим приоткрыть завесу непонимания по самому процессу покупки недвижимости в Италии. Чтобы оформить приобретение недвижимости в этой стране, надо будет:

оформить идентификационный налоговый код (ИНН) или codice fiscale

– ИНН который будет идентифицирована Ваша личность, как человека, проживающего на территории Итальянской Республики или ведущего здесь разного рода экономическо-финансовые действия. Данный код необходим не только при приобретении объекта недвижимого имущества, но так же осуществлении любых рода действий, доказывающих Вашу деятельность в данной стране – от приобретения сим-карты на телефон до подписаний различных официальных договоров и даже обращений в службы местного социального обеспечения. Если у Вас имеется на руках заграничный паспорт и действующая шенгенская виза, вам удастся получить ИНН за пол часа в любых отделениях итальянской налоговой службы либо в консульстве Италии в стране Вашего проживания.

открыть банковский счёт на физическое лицо (conto corrente fisico)

Согласно нормам действующего итальянского законодательства, все расчёты при приобретении объекта недвижимости следует производить исключительно посредством одного из кредитных учреждений Италии. После проведения вышеописанных процедур, Вы можете смело приступать к покупке недвижимости. Однако не стоит забывать, что документы по оформлению данной сделки купли продажи будут составлены на итальянском языке, а потому, если Вы его не знаете, а продавец недвижимости и ваш нотариус, который помогает Вам купить объект недвижимости в Италии, не говорят на Вашем языке, то вам непременно необходим переводчик, чтобы быть в курсе всех деталей и нюансов проводимой операции.

В Италии уже не одну сотню лет процесс приобретения недвижимого имущества проходит в несколько этапов:

Предложение покупки недвижимости (Proposta di acquisto)

1. Предложение покупки недвижимости (Proposta di acquisto) – подписывается продавцом и покупателем в самом начале сотрудничества. В данном предложении должны быть оговорены все нюансы предстоящей сделки, такие как описание объекта недвижимости, его стоимость, условия оплаты и тому подобное. Серьёзность намерений покупки покупатель подтверждает внесением залога, размер которого может варьировать от 2-х до 5-ти тысяч евро. Залог вносится на банковский счёт продавца либо посредством выписки банковского чека на его имя. В случае, если сделка разрывается по той или иной причине, залог возвращается покупателю без удержания пени либо штрафа. Нередко процедура покупки-продажи недвижимого имущества происходит без участия третьих лиц (посредников), а потому данный шаг пропускается.

Соглашение покупки недвижимости (Compromesso, il Contratto Preliminare Di Vendita)

2. Соглашение покупки недвижимости (Compromesso) – это юридически договор, который подписывается обеими сторонами сделки после того, как оговорены все её нюансы. В данном соглашении чётко устанавливаются конкретные детали – точная цена недвижимого имущества, дата подписания договора, сроки оплаты и прочие данные. Кроме того, в момент подписания данного соглашения покупатель должен выплатить начальный взнос – 20-30% от стоимости приобретаемого объекта, после чего обе стороны обязаны заключить сделку. Однако, если покупатель по какой-либо причине отказывается от сделки, данная сумма ему не возвращается. Если же операция не может быть осуществлена по вине продавца, ему придётся выплатить покупателю сумму, равную двойной размерной части начального взноса. Также на первых этапах соглашения выплачиваются комиссионные посреднику, причём взыскиваются они как с продавца, так и с покупателей, в отличие от Российской Федерации, где комиссионные платит только тот, кто обращается к данному посреднику за помощью в приобретении недвижимости. Если одна из сторон сделки не говорит на итальянском языке, тогда на подписании данного соглашения обязан присутствовать профессиональный переводчик при нотариусе, иначе договор будет признан юридически недействительным.

Окончательный договор о продаже, нотариальный акт (Atto notarile)

3. Окончательный договор о продаже (Atto notarile) – будет подписан исключительно в офисе нотариуса. Сначала ваш нотариус должен проверить юридическую правильность сделки, уплату всех необходимых сборов и налоговых исчислений, и в последствии заверяет своей подписью фактом совершения сделки. После всех вышеперечисленных действий нотариальный акт должен быть зарегистрирован в Регистрационном Бюро Недвижимости, там ему дают индивидуальный номер регистра. В некоторых итальянских провинциях права собственности на объект данной недвижимости переходит на собственника сразу же после подписания договора купли-продажи.

Процесс подписания нотариального акта при покупке недвижимости в Италии

Тех, кто решил купить недвижимость в Лигурии или в другой области Италии, при подписании нотариального акта ожидает следующая церимония действий, ваш нотариус зачитывает акт вслух с целью убедиться, что все пункты понятны правильно всем обеим сторонами сделки. Если недвижимость покупает человек который не говорит на данном языке, для решения проблемы может быть выбран один из следующих вариантов:

- акт о покупке может быть составлен на нескольких языках, а при его подписании должен обязательно быть переводчик и ещё одно лицо – свидетель, говорящий на языке покупателя. Перевод акта в письменном виде, заверенный нотариусом в присутствии свидетелей и переводчика, делается заранее и прикладывается к оригинальному договору на итальянском языке. Затем нотариус вносит текст я переведенным текстом покупателя к тексту продавца. Потом в порядке очереди расписываются все, кто внесен непосредственно в акт, а именно:

• Продавец и супруг/а продавца, так как по итальянским законам при продаже должен присутствовать супруг, если есть акт о бракосочетании.
• Покупатель и супруг/а покупателя, если они хотят воспользоваться налоговыми льготами в 2% от кадастровой стоимости, для получения резиденции в течении 18 месяцев. Если покупатель не будет получать резиденцию он оплатит 9% от кадастровой стоимости.
• Свидетель со стороны продавца
• Свидетель со стороны покупателя который владеет итальянским языком
• Переводчик акредитованый в местной суде и который имеет право на данный вид деятельности
• Нотариус ставит свою подпись последним

Это лишь самый малый список кто может подписать нотариальный акт. Если есть ипотека, должен явиться представитель от банка и загасить все обязательства перед покупкой недвижимости и так далее.

Еще стоит отметить, что услуги переводчика, а также свидетеля, услуги нотариуса и налоги оплачивает тот, кто ими пользуется, то есть, покупатель.

- так же практикуется сделать специальную доверенность на доверительное лицо, которое владеет итальянским языком и может представлять ваши интересы при подписании нотариального акта от имени покупателя. Присутствие самого покупателя на подписании нотариального акта не обязательное условие. Доверенность оформляется у итальянского нотариуса также с присутствием компетентного переводчика. Если же доверенность составлена в стране покупателя, она должна обязательно иметь апостиль, после чего её можно перевести на итальянский уже в Италии.

Русское агентство недвижимости в Сан Ремо предлагает русскоязычным покупателям услуги покупки-продажи недвижимого имущества. Мы поможем Вам не только подобрать подходящее жильё, но и оформить сделку без разного рода документальных проволочек и языковых проблем. Самое главное в нашей работе - это контроль всей предпродажной документации.