Контракт на аренду по льготной ставке 3+2: как он помогает сэкономить

Благодаря контракту на аренду по льготной ставке собственники экономят на налогах, а арендаторы — на арендной плате.

Арендные ставки на жильё в Италии в последние годы значительно выросли, создав парадоксальную ситуацию: множество объектов недвижимости остаются пустыми, в то время как молодым семьям и уязвимым категориям населения становится всё труднее найти достойное жильё. В этом контексте аренда по льготным условиям становится решением, выгодным как для собственников, так и для арендаторов.

Что такое аренда по льготной ставке

Когда жильё пустует, а рыночная аренда становится недоступной, особенно для социально незащищённых слоёв населения, на помощь приходит аренда по льготной ставке. Это особая форма аренды, при которой арендная плата ниже рыночной, что позволяет обеспечить доступное жильё.

Такой формат аренды устанавливается на основе территориальных соглашений, заключённых между представителями арендодателей и арендаторов. Это способствует стабильной аренде жилья, а для собственников — снижает риск простоя недвижимости.

Что означает "контракт аренды по льготной ставке"

Согласно статье 2, пункту 3 Закона № 431/1998, допускается заключение контрактов аренды по согласованной ставке (также называемых льготными), которые регулируются условиями, определёнными на местном уровне в рамках официальных соглашений между представителями сторон.

Размер арендной платы рассчитывается в соответствии с этими территориальными соглашениями. Минимальный срок такого договора — три года, с возможностью продления ещё на два года (формула 3+2), как указано в пункте 5 той же статьи закона.

Налоговые льготы для собственников

Почему собственники соглашаются на более низкую аренду? Законодатель предусмотрел ряд налоговых льгот:

• при подаче налоговой декларации по форме 730 облагаемый налогом доход от аренды составит 66,5% от фактической суммы (вместо 85%) — если не выбрана cedolare secca;

• налог на регистрацию договора снижен до 1,4% от суммы аренды (вместо обычных 2%) и делится пополам между собственником и арендатором;

• при выборе режима cedolare secca применяется пониженная ставка налога — всего 10%;

• в ряде случаев допускается сниженная ставка налога IMU: вместо стандартных 7,6–10,6‰ можно применить ставку в 4‰ для объектов, сдаваемых по льготной ставке.

Льготы для арендаторов

Арендаторы также получают налоговые вычеты, если арендуемая квартира является их основным местом жительства:

• при доходе до 15.493,71 евро в год — вычет составляет 495,80 евро;

• при доходе от 15.493,71 до 30.987,41 евро — вычет составит 247,90 евро;

• если арендатору от 20 до 30 лет, его доход менее 15.492,71 евро, и жильё используется как основное — в течение первых трёх лет вычет увеличивается до 991,60 евро в год.

Что такое attestazione и когда она нужна

Если договор по льготной ставке заключён без участия профессиональных организаций (например, профсоюзов), требуется специальное подтверждение (attestazione) от одной из таких организаций. Этот документ удостоверяет, что договор соответствует условиям территориального соглашения. Он необходим для:

• применения льготного налогообложения (например, cedolare secca по ставке 10%);

• получения налоговых вычетов по договору аренды при подаче формы 730.

Таким образом, стороны могут заключить договор аренды 3+2:

• либо при поддержке профильных организаций;

• либо самостоятельно, но с последующим получением attestazione.

Льготный договор аренды для студентов

Существуют также специальные льготные контракты для студентов, при которых действуют дополнительные налоговые послабления.

Для собственников:

• возможность выбрать cedolare secca по ставке 10%;

• освобождение от уплаты гербового сбора и налога на регистрацию;

• скидка 25% на налог IMU.

Для студентов и их семей:

• вычет 19% от уплаченной аренды (максимум 2.633 евро в год), если учебное заведение находится более чем в 100 км от места постоянной регистрации;

• право на вычет сохраняется за родителями, если студент находится у них на иждивении;

• субаренда запрещена.

Длительность такого контракта: от 6 месяцев до 3 лет.