Рынок офисной недвижимости Милана: поиск качественных помещений

В 2024 году на рынке офисной недвижимости Милана было использовано приблизительно 380 000 кв. м, из которых 115 000 кв. м пришлись на четвертый квартал. Это на 14% меньше по сравнению с предыдущим годом. По данным последнего отчета компании Ipi, уменьшение связано не столько с сокращением спроса, сколько с недостатком предложений офисов класса A/A+ и трудностями в градостроительном регулировании, что усложняет начало новых проектов.

Сделки с офисами высшего класса

Наиболее заметное влияние на объем сделок оказал дефицит качественных помещений, в особенности в престижных районах Милана. Как и в 2023 году, в этом было заключено всего три сделки площадью более 10 000 кв. м, причем 72% общего использованного объема составили офисы класса A/A+.

Самыми востребованными остаются CBD (Central Business District), Porta Nuova и CityLife, где качественные офисные пространства быстро находят арендаторов. Инвесторы продолжают уделять внимание премиальным активам, а застройщики сосредоточены на реконструкции старых зданий, ведь новые проекты сталкиваются с административными проблемами.

Уровень свободных площадей

Свободные площади продолжили сокращаться и составили 9,5% в среднем по городу и 2,5% для офисов класса A/A+. Около 43% использованных площадей (171 000 кв. м) пришлись на центр города и CBD, тогда как на периферийные районы – 62 000 кв. м (16%).

Снижение уровня свободных площадей указывает на стабильность рынка, хотя нехватка качественных помещений сдерживает рост. Арендаторы становятся все более избирательными, выбирая здания с высоким уровнем экологической устойчивости (ESG) и отвечающие современным стандартам энергоэффективности.

Арендные ставки и рыночные тренды

Лимитированное предложение офисов высокого класса привело к повышению арендных ставок в деловом центре Милана.

• В четвертом квартале 2024 года аренда на офисы премиум-класса (prime) в CBD достигли 730 €/кв. м в год, в отдельных случаях превышая 800 €/кв. м в год для сертифицированных зданий LEED и WELL.
• Доходность остается стабильной: 4,5% чистая для prime-активов и 5,9% для качественных объектов вторичного рынка.

Прогноз на 2025 год

На 2025 год ожидается избирательный рост рынка:
✔️ Концентрация сделок в сегменте high-end
✔️ Рост предложений благодаря проектам редевелопмента
✔️ Фокус на экологичные и технологические офисные пространства

Компании продолжают предпочитать современные, энергоэффективные и приспособленные для гибридных форматов работы офисы.

Несмотря на ограниченные предложения и сложные регуляторные условия, рынок офисной недвижимости Милана остается одним из самых динамичных в Европе, с высоким спросом и стабильным интересом со стороны институциональных инвесторов.