Рынок коммерческой недвижимости в Милане: в поисках качественных объектов

В 2024 году на рынке офисной недвижимости Милана было поглощено около 380 000 кв. м, из которых 115 000 кв. м – в четвертом квартале. Это на 14% меньше, чем в предыдущем году. Согласно последнему отчету компании Ipi, снижение показателей связано не столько с уменьшением спроса, сколько с ограниченным предложением офисов премиум-класса (A/A+) и сложностями в градостроительном регулировании, затрудняющими запуск новых проектов.

Сделки с офисами высшего класса

Наибольшее влияние на объемы сделок оказал дефицит качественных объектов, особенно в престижных районах Милана. Как и в 2023 году, в этом году было заключено лишь три сделки площадью более 10 000 кв. м, при этом 72% общего поглощения пришлось на офисы класса A/A+.

Самыми востребованными остаются CBD (Центральный деловой район), Порта Нуова и СитиЛайф, где качественные офисные помещения быстро находят арендаторов. Инвесторы продолжают сосредотачиваться на премиум активах, а застройщики ориентируются на реконструкцию старых зданий, так как новые проекты сталкиваются с бюрократическими барьерами.

Уровень вакансий

Уровень вакансий продолжает снижаться и составляет 9,5% в среднем по городу и 2,5% для офисов класса A/A+. Около 43% поглощенных площадей (171 000 кв. м) приходится на центр города и Центральный деловой район, а на окраины – 62 000 кв. м (16%).

Снижение уровня вакансий свидетельствует о стабильности рынка, хотя нехватка качественных объектов тормозит рост. Арендаторы становятся все более требовательными, выбирая здания с высоким уровнем экологической устойчивости (ESG) и соответствующие современным стандартам энергоэффективности.

Арендные тарифы и рыночные тенденции

Ограниченное предложение офисов высшего класса способствовало росту арендных тарифов в деловом центре Милана.

• В четвертом квартале 2024 года арендные тарифы на офисы премиум-класса (прайм) в CBD достигли 730 €/кв. м в год, а в некоторых случаях превысили 800 €/кв. м в год для сертифицированных зданий LEED и WELL.
• Доходность остается стабильной: 4,5% чистая для прайм-активов и 5,9% для качественных объектов вторичного рынка.

Прогноз на 2025 год

В 2025 году ожидается избирательный рост рынка:
✔️ Концентрация сделок в сегменте high-end
✔️ Рост предложения благодаря проектам редевелопмента
✔️ Фокус на экологичные и технологичные офисные пространства

Компании продолжают отдавать предпочтение современным, энергоэффективным и адаптируемым под гибридные форматы работы офисам.

Несмотря на ограниченное предложение и сложные регуляторные условия, рынок коммерческой недвижимости Милана остается одним из самых динамичных в Европе, с высоким спросом и стабильным интересом со стороны институциональных инвесторов.