Можно ли передать в безвозмездное пользование арендованное имущество?

Предположим, вы арендуете уютную квартиру, обустраиваете ее по своему вкусу, вкладываете душу в каждую деталь интерьера. И вот, обстоятельства меняются, и вы решаете передать ее в безвозмездное пользование другу или родственнику. Но возможно ли это с законной точки зрения?

Что такое соглашение о безвозмездном пользовании?

Согласно статье 1803 Гражданского кодекса Италии, договор безвозмездного пользования (comodato d’uso) — это соглашение, по которому одна сторона (комодант) передает другой стороне (комодатарию) движимое или недвижимое имущество для использования на определенный срок или для конкретной цели. По истечении срока имущество должно быть возвращено.

Но можно ли передать в безвозмездное пользование арендованную квартиру? Можно ли распоряжаться ею так же свободно, как если бы она была в вашей собственности?

Может ли арендатор сдавать жилье в субаренду?

В Италии арендатор (conduttore) может сдать часть квартиры в субаренду, но только при соблюдении определенных условий. Если договор аренды не запрещает субаренду, достаточно уведомить владельца квартиры (locatore) о намерении и предоставить данные субарендатора.

Однако для полной передачи жилья в субаренду требуется письменное согласие арендодателя. Этот вопрос регулируется статьей 2 закона № 392 от 27 июля 1978 года, которая гласит:

"Арендатор не вправе полностью передавать недвижимость в субаренду или передавать договор аренды третьим лицам без согласия арендодателя. Если иное не предусмотрено договором, арендатор может сдать часть недвижимости в субаренду, предварительно уведомив арендодателя заказным письмом с указанием имени субарендатора, срока договора и сдающихся помещений."

Можно ли передать арендованное жилье в безвозмездное пользование?

Поскольку договор безвозмездного пользования не предусматривает оплату, можно ли передать арендованное жилье по такой схеме?

Здесь применяются те же принципы, что и при субаренде:

• Если договор аренды не запрещает передачу жилья в безвозмездное пользование, арендатор может это сделать, уведомив владельца недвижимости.
• Если договор содержит запрет на субаренду и передачу в безвозмездное пользование, потребуется получить письменное согласие арендодателя.

В противном случае передача квартиры третьим лицам без согласия владельца будет считаться нарушением договора и может привести к его прекращению и выселению арендатора.

Может ли лицо, получившее недвижимость в безвозмездное пользование, сдавать ее?

Предположим, владелец квартиры передал ее по договору безвозмездного пользования другому лицу. Может ли это лицо само сдавать ее в аренду?

Ответ дает статья 1804 Гражданского кодекса Италии: комодатарий обязан пользоваться имуществом исключительно в рамках условий, оговоренных в договоре, и не может передавать его третьим лицам без согласия комоданта.

Если он сдаст квартиру в аренду без разрешения, комодант вправе:

• Потребовать немедленного возврата имущества.
• Подать претензию о возмещении ущерба.

Кто должен декларировать доход от аренды?

Если недвижимость, переданная в безвозмездное пользование, затем сдается в аренду третьим лицам, возникает вопрос: кто должен уплачивать налоги с полученного дохода?

Согласно законодательству, доход от аренды всегда облагается налогами на имя владельца недвижимости, даже если фактические платежи получает другое лицо. Таким образом, если комодатарий сдал квартиру в аренду, налоговая обязанность лежит на собственнике жилья (комоданте), поскольку он остается юридическим владельцем имущества.

Этот принцип закреплен в статье 1, пункте 2 Законодательного декрета № 504/1992, который утверждает, что налог на имущество уплачивает владелец, независимо от того, кто фактически получает от него доход.

Вывод

Передача арендованного жилья в безвозмездное пользование возможна, но требует внимательного изучения условий договора аренды. Если запрета нет, достаточно уведомить арендодателя. Если передача запрещена, потребуется его согласие.

То же касается комодатария: если он хочет сдавать полученное в пользование имущество, ему необходимо разрешение владельца.

Юридическая грамотность в таких вопросах поможет избежать неприятных последствий — от расторжения договора до финансовых санкций.