Рынок офисной недвижимости в Милане и Риме: значимость качественного предложения растет

Согласно анализу JLL, сектор аренды офисной недвижимости в Италии стартовал 2026 год с разнонаправленными тенденциями в двух ключевых городах — Милане и Риме. В первом квартале общий объем аренды слегка превысил 100 000 кв. м, из которых примерно 65 000 кв. м пришлось на Милан и 36 000 кв. м — на Рим.

В общем, данные указывают на увеличивающийся фокус рынка на качество: спрос становится более зрелым и избирательным, в то время как предложение высококачественных объектов остается ограниченным, особенно в центральных районах.

Милан: стабильный спрос при сокращении площадей

Объем аренды в Милане составил около 65 000 кв. м, к которым добавилось еще 4 000 кв. м субаренды. Эти цифры подтверждают высокий уровень активности, сопоставимый с аналогичным периодом 2025 года и превышающий средние показатели за последние пять лет. Однако по сравнению с предыдущим годом, когда объем приближался к 100 000 кв. м, наблюдается некоторое замедление.

Основной причиной этого стало отсутствие крупных сделок, а также существенное сокращение средней площади арендуемых офисов — с примерно 1 200 кв. м до 750 кв. м. Это отражает более осторожные стратегии компаний и стремление к оптимизации использования площадей.

Спрос все больше сосредотачивается на объектах высокого качества: около 65% поглощенных площадей относятся к зданиям класса А. Эту тенденцию поддерживают более строгие критерии отбора, включающие качество строительства, устойчивость и выгодное местоположение.

Ограниченное предложение премиальных объектов продолжает оказывать давление на рынок: средний уровень вакантности составляет 9,4%, но для объектов высшего класса он снижается до 3,6%. В результате арендные ставки продолжают возрастать, достигая 820 евро за кв. м в год в историческом центре и 780 евро — в современных деловых районах. Также увеличивается доля сделок с арендной ставкой выше 600 евро/кв. м в год, которая уже составляет около 30% от общего объема.

Географически около 40% спроса сосредоточено в центральных районах, прежде всего в историческом центре. При этом полупериферийные зоны усиливают свою роль, аккумулируя более четверть всех сделок — особенно районы, такие как Farini-Isola и Porta Romana.

Основными движущими силами спроса выступают профессиональные услуги, включая юридические фирмы, финансовые организации и технологические компании.

Рим: рост благодаря крупным сделкам

В Риме наблюдается другая картина: рынок офисной недвижимости продемонстрировал явное ускорение. Объем аренды составил около 36 000 кв. м, что более чем в два раза превышает показатель первого квартала 2025 года. Рост был обеспечен, прежде всего, четырьмя крупными сделками площадью свыше 5 000 кв. м, включая значительную сделку с участием государственного сектора.

Как и в Милане, в столице сохраняется высокий спрос на качественные объекты: 57% поглощенных площадей относятся к зданиям класса А. Это подтверждает растущую избирательность арендаторов на фоне ограниченного предложения премиальных офисов.

Центральный деловой район остается ключевым сегментом рынка, аккумулируя около 40% сделок, тогда как район EUR выделяется крупнейшей сделкой квартала, реализованной в формате предварительной аренды (pre-let).

С точки зрения отраслей, лидируют сектор услуг, в частности юридические компании, а также государственные структуры, которые продолжают играть важную роль на рынке офисной недвижимости Рима.

Уровень вакантности остается низким — менее 7% в целом и всего около 1,5% для объектов высшего класса. Премиальные арендные ставки удерживаются на уровне 610 евро за кв. м в год с перспективой роста в краткосрочной перспективе.